Leiguumhverfi Bretlands hefur gengið í gegnum mestu umbreytingu í áratugi með innleiðingu byltingarkenndra laga um réttindi leigjenda árið 2025. Þessar umfangsmiklu umbætur eru umfangsmesta endurskoðun á leigulögum síðan húsnæðislögin voru sett árið 1988 og breyta grundvallaratriðum valdajafnvæginu milli leigusala og leigjenda í einkaleigumarkaði Englands, sem er metinn á 1.4 billjón punda.
Bretland bannar útburð án sök samkvæmt leigjendafrumvarpi frá 2025
Hornsteinn nýju löggjafarinnar er algjört bann við uppsögnum án sök, sem markar gríðarlega breytingu á því hvernig leigusamningum er háttað um alla Englandi. Þetta bann hefur bein áhrif á um það bil 4.6 milljónir einkaleigueigna, þar sem leigusalar treystu áður á tilkynningar samkvæmt 21. gr. til að fjarlægja leigjendur án þess að gefa upp sérstakar ástæður fyrir uppsögn. Ríkisstjórnin áætlar að þessi breyting muni hafa áhrif á um það bil 2.3 milljónir uppsagnarferla árlega, þar sem leigusalar þurfa nú að sýna fram á lögmætar ástæður fyrir því að sækja um eignarhald.
Samkvæmt endurbættu kerfinu verða leigusalar nú að reiða sig eingöngu á tilkynningar samkvæmt 8. gr., sem krefjast sérstakra ástæðna eins og leiguskulda, ófélagslegrar hegðunar eða raunverulegs ásetnings um að selja eignina. Þessi grundvallarbreyting þýðir að áætlað er að 230,000 heimili sem standa frammi fyrir uppsögnum án sök á hverju ári munu fá mun meira öryggi í heimilum sínum. Löggjöfin kynnir skyldubundinn tveggja mánaða uppsagnarfrest fyrir flestar ástæður, lengir verndartíma og gefur leigjendum meiri tækifæri til að kæra óréttlátar uppsagnartilraunir fyrir dómstólum.
Tilkynningar samkvæmt 21. grein afnumdar eftir 25 ár
Afnám tilkynninga samkvæmt 21. grein laga um eignarnám markar endalok tímabils sem hófst með húsnæðislögum frá 1988, sem upphaflega kynntu þessar hraðútburðarferli til að hvetja til einkafjárfestinga í leiguhúsnæði. Á 25 ára tilvistartímabilinu varð 21. grein laga um eignarnám aðal leiðin fyrir leigusala til að endurheimta eignarnám og nam um það bil 62% allra eignarnámsúrskurða sem dómstólar veittu á undanförnum árum. Þetta kerfi afgreiddi að meðaltali 43,000 eignarnámskröfur árlega, með árangurshlutfall yfir 95% vegna lágmarkskrafna um sönnunargögn.
Nýja kerfið setur jafnvægisríkari nálgun þar sem leigusalar halda lögmætum ástæðum fyrir eignarhaldi en koma í veg fyrir handahófskenndar brottvísanir sem hafa hrakið hundruð þúsunda fjölskyldna. Tölfræði sýnir að brottvísanir samkvæmt 21. grein hússins höfðu óhóflega mikil áhrif á viðkvæma hópa, þar sem 40% viðtakenda voru fjölskyldur með börn og 23% voru einstæð foreldrar. Nýja kerfið krefst þess að leigusalar sýni fram á gildar ástæður fyrir brottvísun, með auknu eftirliti dómskerfisins sem tryggir að eignarnámsúrskurðir séu aðeins veittir þegar aðstæður réttlæta raunverulega uppsögn leigusamnings.
Leigusalar standa frammi fyrir strangari eftirliti með hækkun leigu
Nýja löggjöfin setur verulegar takmarkanir á leiguhækkanir, takmarkar leigusala við eina leiguendurskoðun á 12 mánaða tímabili og setur skýrari verklagsreglur um framkvæmd breytinga. Áður gátu leigusalar hækkað leigu á sex mánaða fresti samkvæmt ákveðnum leigutegundum, en endurbætt kerfi staðlar þennan tímaramma fyrir allar einkaleigusamninga. Breytingarnar hafa áhrif á um það bil 4.6 milljónir leigueigna, þar sem meðaltalsleiguhækkanir upp á 8.3% á ári eru nú háðar auknu eftirliti og áskorunarkerfum leigjenda.
Leigjendur hafa nú styrkt réttindi til að kæra óhóflegar leiguhækkanir fyrir Hæstarétt, sem getur ákvarðað markaðshæfa leigu á grundvelli sambærilegra fasteigna á staðnum. Gert er ráð fyrir að dómstólakerfið, sem áður afgreiddi um 3,200 leigumatsmál árlega, muni stækka verulega eftir því sem leigjendur öðlast traust til að kæra óeðlilegar hækkanir. Nýir, skyldubundnir tveggja mánaða uppsagnarfrestir vegna leiguhækkana veita leigjendum nægan tíma til að gera fjárhagsáætlun fyrir breytingar eða leita annarra húsnæðis, en stöðluð eyðublöð tryggja gagnsæi í endurskoðunarferli leigu.
Fasteignastaðlar hækka með nýjum skoðunarreglum
Betri staðlar fyrir fasteignir eru mikilvægur þáttur í umbótunum, þar sem ný eftirlitskerfi tryggja að leiguhúsnæði uppfylli lágmarkskröfur um öryggi og íbúðarhæfni. Löggjöfin víkkar út núverandi matskerfi fyrir heilbrigðis- og öryggismál í húsnæði (HHSRS), sem nú greinir hættur í um það bil 25% af einkareknum leiguhúsnæði sem eru skoðuð. Sveitarfélög fá styrkt eftirlitsvald, þar á meðal heimild til að leggja á ótakmarkaðar sektir fyrir alvarleg brot og innleiða skyldubundin leyfiskerfi fyrir fasteignir sem ítrekað uppfylla ekki staðla.
Með breytingunum eru kynntar skyldubundnar öryggisvottorð fyrir allar leiguhúsnæði, sem byggja á núverandi kröfum sem aðeins ná til 60% af einkaleigumarkaðinum. Leigusalar verða nú að leggja fram árleg öryggisvottorð fyrir gas, skýrslur um rafmagnsuppsetningar á fimm ára fresti og orkunýtingarvottorð með lágmarksgildi E eða hærra. Sektir fyrir brot á reglunum hafa aukist verulega og geta numið allt að 30,000 pundum fyrir alvarleg öryggisbrot, samanborið við fyrri hámarkssektir upp á 5,000 pund. Þessar aðgerðir eiga að bæta lífskjör um það bil 1.2 milljón heimila sem nú búa í ófullnægjandi leiguhúsnæði.
11 milljónir leigjenda fá aukna lögvernd
Þessar umfangsmiklu umbætur ná til alls íbúa Englands sem leigir út íbúðarhúsnæði á einkamarkaði, sem telur um það bil 11 milljónir manna, eða 19% allra heimila á landsvísu. Þessi aukna vernd felur í sér styrktar réttindi til að kæra óréttláta starfshætti, bættan aðgang að lagalegum úrræðum og aukna þjónustu við leigjendur sem er fjármögnuð með hækkuðum leyfisgjöldum fyrir leigusala. Löggjöfin setur á fót landsbundnum gagnagrunni fyrir leigusala, sem gerir kleift að fylgjast betur með eftirfylgni og veitir leigjendum staðfestar upplýsingar um afrek leigusala sinna.
Nýjar lagalegar verndarreglur fela í sér aukinn rétt til að óska eftir breytingum á fasteignum vegna aðgengisþarfa, sterkari vernd gegn mismunun og bættar verklagsreglur vegna innborgunardeilna með víðtækari lausnarþjónustu. Með umbótunum er komið á fót sérstökum umboðsmanni fyrir einkaleiguhús, sem mun takast á við um 25,000 kvartanir árlega og veita ókeypis sáttamiðlun í deilum milli leigusala og leigjenda. Gert er ráð fyrir að þessar breytingar muni fækka 40,000 kröfum um eignarnám sem lagðar eru fram árlega um það bil 30%, þar sem bættar samskiptaleiðir og stöðluð verklagsreglur hjálpa til við að leysa ágreining áður en hann stigmagnast í dómsmál.
Breytingarnar um réttindi leigjenda árið 2025 eru grundvallarbreyting á jafnvægi á einkaleigumarkaði Bretlands, þar sem öryggi leigjenda er forgangsraðað en lögmætum réttindum leigusala varðveitt. Þessar breytingar munu endurskapa fjárfestingarstefnur, leigustjórnunarvenjur og heildarupplifun leigu fyrir milljónir heimila. Þó að aðlögunartímabilið geti skapað áskoranir fyrir fasteignaeigendur að aðlagast nýjum verklagsreglum, þá felur langtímaávinningurinn í sér stöðugri, fagmannlegri og sjálfbærari leigugeira sem þjónar bæði leigusölum og leigjendum á skilvirkari hátt. Árangur mun ráðast af traustri framkvæmd, fullnægjandi úrræðum fyrir dómstóla og áframhaldandi samræðum milli allra hagsmunaaðila í þessu breytta leiguumhverfi.
Vertu með í umræðunni